Nicht wenige starten den Weg in die berufliche Selbstständigkeit in den eigenen vier Wänden. Ist ja auch sehr praktisch und günstig obendrein. Was bei einer reinen Schreibtischarbeit ohne Beeinflussung der Nachbarn wahrscheinlich keine Probleme mit sich bringt, kann bei einer zur Anlaufzentrale für Kunden gestalteten Wohnung große Konflikte mit dem Mieter verursachen. Auch mit dem Bauamt, der Stadt oder der Gemeinde kann eine Wohnung als Büro Schwierigkeiten machen.
Wir zeigen Ihnen, wann eine als Büro genutzte Wohnung rechtlich unbedenklich ist und was Sie in Hinblick auf den Vermieter und andere Instanzen, die hier ein Mitspracherecht haben können, beachten müssen.
Warum kann die Wohnung als Büro problematisch sein?
In Wohnungsmietverträgen ist sehr oft die Klausel enthalten, dass die Wohnung als Büro nicht (gewerblich) genutzt werden darf oder nur nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter. Hintergrund: Die Ausübung des Gewerbes könnte dazu führen, dass sich die Nachbarn belästigt fühlen, z.B.
- durch mehr fremde Personen
- durch fehlende Parkplätze (die von den Gewerbekunden genutzt werden)
- durch erhöhte Lärmbelästigung
Ein weiteres Problem ist die Miete, denn Mieten für Wohnräume sind in der Regel günstiger als für Gewerberäume. Das ist übrigens einer der Hauptgründe, warum sich Jungunternehmer gern zu Beginn auf die eigene Wohnung beschränken.
Immer den Vermieter vorher fragen
Wenn Sie Ihre Wohnung in ein Büro umwandeln, obwohl im Mietvertrag die oben beschriebene Klausel steht, nutzen Sie die Wohnung vertragswidrig. Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen oder der Vermieter kann Schadensersatz fordern. Holen Sie sich daher immer erst das Einverständnis des Vermieters ein.
Es ist aber nicht so, dass der Vermieter grundsätzlich die Nutzung der Wohnung als Büro verbieten kann, vor allem, wenn nur in einem Zimmer ein Arbeitsbereich eingerichtet wird. Auch wenn die Arbeit nach außen hin nicht in Erscheinung tritt, die Nachbarn nicht negativ davon beeinflusst werden und in der Wohnung aufgrund der Tätigkeit keine umfangreichen Veränderungen vorgenommen werden, darf der Vermieter nicht einfach kündigen.
Erlaubt ist die Nutzung der Wohnung bzw. Teile der Wohnung z.B. bei folgenden Situationen:
- Telearbeit eines Mitarbeiters im Home Office
- Lehrer – Unterrichtsvorbereitung
- Lektorentätigkeit/schriftstellerische Tätigkeit
Einwände durch Stadtverwaltung und Bauamt
Ein rechtlicher Riegel kann dem Büro in der Wohnung auch von der Stadt/der Gemeinde vorgeschoben werden und zwar in Form einer Zweckentfremdungsverordnung. Laut dieser Verordnung dürfen Eigentümer oder Vermieter Wohnungen nur in einen Gewerberaum umwandeln, wenn dafür eine amtliche Erlaubnis vorliegt.
Bauämter wiederum können Einwände erheben, weil der Umfang an Gewerberäumen in einem Wohngebiet ein gewisses Maß nicht überschreiten darf.
Fazit – Wohnung zum Büro?
Prüfen Sie vorher genau, ob es Einschränkung für die Nutzung Ihrer Wohnung als Selbstständiger oder gewerblich Tätiger gibt – im Mietvertrag sowie in den Vorschriften der Bau- und Wohnungsämter.